Die Parteien sind durch einen Wohnraummietvertrag verbunden bei einem monatlichen Gesamtmietzins von 314,18 EURO und einer Grundmiete von 184,00 EURO. Die Klägerin behauptet Zahlungsverzug des Beklagten, überreicht durch Darlegung des Mietrückstandes in Anlage K 1 einen Kontoauszug, woraus der Mietrückstand abgeleitet werden könne und kündigte fristlos mit Schreiben vom 05. August 2003 das Mietverhältnis mit der Angabe zur Wohnung und dann ausführend, dass der Mieter im Rückstand sei mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teil des Mietzinses. Die Gesamtforderung belaufe sich per 01.08.2003 auf 819,00 EURO bei einer monatlichen Mietzinsverpflichtung von 184,04 EURO. Aufgrund des Rückstandes werde die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. II Nr. 3 BGB erklärt mit der Aufforderung zur Räumung.
In der Klageschrift läßt die Klägerin wegen eines Mietrückstandes erneut und vorsorglich nochmals die fristlose Kündigung erklären.
Die Klägerin beantragt, die Wohnung nebst Kellerräumen zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er verneint unter Vorlage diverser Buchungsbelege pp. und Ausführung von Zahlungen das Bestehen eines die Kündigung rechtfertigenden Zahlungsverzuges. Im Zeitraum vom 01.08.2002 bis 22.09.2003 beziffert er die ausgebrachten Zahlungen, soweit Rückstände bestanden hätten, seien diese bei Ausspruch der jeweiligen Kündigung bereits aufgeholt gewesen.
Die zulässige Klage ist sachlich nicht begründet. Die Voraussetzungen für ein Herausgabeverlangen nach Maßgabe einer fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. II Satz I Nr. 3a i.V.m. § 569 Abs. III Ziffer 1 BGB sind nicht dargestellt.
In der Kündigung vom 05.August 2003 behauptet die Klägerin nur, die Gesamtforderung belaufe sich per 01.08.2003 auf 819,90 EURO bei einer monatlichen Mietzahlungspflicht von 285,04 EURO. Damit ist nichts über kündigungsrelevanten Zahlungsverzug des Mieters gesagt. Es fehlt zudem die Beifügung eines Mietkontoauszuges überhaupt, unabhängig davon, ob dieser nachvollziehbar wäre.
Das Gericht sieht auch keinen Anlass, in Verbindung mit der in der Klageschrift ausgebrachten fristlosen Kündigung vom 08. September 2003 in Verbindung mit den anliegenden Blatt 6/7 der Akten mitgegebenen Mietkontoauszug einen insoweit relevanten Zahlungsverzug festzustellen, dieses gilt auch, soweit die Klägerin ihr Vorbringen mit Erstellung des Kontoauszuges Blatt 25/26 der Akten noch vertieft hat.
Bereits der letzte Kontoauszug widerlegt den behaupteten Rückstand von 819,90 EURO, da am 01.08. die Miete für den Monat August eingebucht ist und sich von daher ein Rückstand mit 1.104,94 EURO darstellt. Gleichwohl ist bis zu diesem Zeitpunkt der gesamte Auszug sachlich nicht zutreffend, soweit auf das alte Mietkonto wie ersichtlich diverse Beträge gezahlt worden sind, ohne dass für das Gericht erkennbar wäre eine Umbuchung dieser Einzahlungen in der Rubrik: Gutschrift.
Von daher ist diese, lediglich durch buchhalterisches Verständnis geprägte Darlegung des Zahlungsverzuges für einen verständigen Erklärungsempfänger nicht nachvollziehbar. Auch das Gericht sieht sich dazu nicht in der Lage, so dass mindestens ein schuldhafter Zahlungsverzug entfällt.
Im Übrigen sieht sich das Gericht veranlasst, auch hier unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Gerichts Dortmund, AZ: 125 C 11799/02, sowie Amtsgericht Dortmund, AZ: 131 C 1627/03, ergänzend folgende Darlegungen abzugeben:
Die Klägerin hat in den Kündigungsschreiben nicht angegeben, bezüglich welcher Monate ein schuldhafter Zahlungsverzug gegeben sein soll. Von daher genügt die Kündigung nicht den Voraussetzungen des § 569 Abs. IV BGB.
Weiter gibt die Nichtberücksichtigung der Einzahlungen auf das alte Mietkonto, dass offenkundig auf zwei aufeinander folgenden Terminen zum Kündigungszeitpunkt ein relevanter Rückstand nicht bestanden hat.
Hinsichtlich der in der Räumungsklage gegebenen Kündigung folgt das Gericht der Rechtsauffassung, welche diese als formell unwirksam ansieht, da auch insoweit der wichtige Grund in der Klageschrift nicht angegeben ist, da es im Einzelnen an der Darlegung und Begründung des Mietrückstandes fehlt. Die Bezugnahme auf das Mieterkontoblatt wird auch hier als unzulässig angesehen, da die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht genügt.
Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 26. November 2003, 117 C 10612/03. |
